O termo “alienação” por si só já pode parecer para muitos um verdadeiro pesadelo – ainda mais quando vem associado à ideia de alienar os seus bens como parte de uma garantia de apagamento. Embora seja uma prática bastante comum entre os consumidores imobiliários (bem como em diversos outros setores comerciais), ainda desperta muitas dúvidas e receios: quais são os riscos, as saídas, as cláusulas jurídicas? Mas hoje vamos te explicar o que é alienação fiduciária, como funciona e quais são as suas opções para resolver essa operação!

O que é alienação fiduciária?

Alienação fiduciária é o nome que damos para a prática de pedir um empréstimo ou financiamento e, como forma de garantia (uma “prova de confiança”) de que irá realizar o pagamento completo, a pessoa que pediu o crédito entrega um de seus bens para o concessor (que pode ser tanto uma instituição bancária, quanto uma terceira pessoa ou mesmo a própria construtora, em caso de compra de imóveis). 

Vamos explicar com uma ilustração: para poder comprar um imóvel na planta, por exemplo, Maria vai pedir um financiamento junto ao banco X. Como parte do acordo, ela passa seu carro para o banco e fica combinado que, caso que ela termine o pagamento, receberá o carro de volta e ficará com seu novo imóvel. Isso significa que enquanto seu carro estiver alienado a Maria não pode mais utilizá-lo? Não! Muitas pessoas, por exemplo, alienam a casa em que moram hoje como garantia para comprar um novo lar e, enquanto pagam, continuam morando onde estão.

É um risco? Sim, como qualquer outra operação financeira! Mas ao mesmo tempo é uma segurança maior para o credor de que receberá o seu dinheiro. Essa prática é assegurada pela Lei nº9514/97, que regulamenta todo o processo de pedidos e concessões de empréstimos ou créditos. Ok, mas e se a Maria não conseguir terminar o pagamento ou atrasar muito em relação ao prazo? Bom, nesse caso ela vai ficar tanto sem o imóvel quanto sem o carro. É o que prevê a Lei nº9514/91 sobre a posse dos credores sobre os bens alienados.

O que fazer em caso de alienação fiduciária?

Certo, então vamos imaginar que Maria realmente não conseguiu terminar o pagamento do empréstimo porque, no meio do caminho, perdeu seu emprego (como aconteceu com muitos trabalhadores ao longo deste ano, devido à pandemia). O que ela pode fazer para não sair no prejuízo completo? Nosso advogado te responde:

“Infelizmente, não se aplica o Código de Defesa do Consumidor, tendo em vista que se trata de um objeto perfeito e acabado. As únicas opções são: tentar vender ou ir à leilão.”

Esse caso se trata de uma inviabilidade jurídica, ou seja, a lei e seus mecanismos não dão respaldo ao consumidor para que fique com o bem alienado. Sendo assim, a instituição bancária que concedeu o empréstimo para Maria pode lhe enviar uma notificação de recuperação, informando que tomará seu carro em definitivo. O mesmo aconteceria se Maria tivesse colocado o próprio imóvel que estava comprando como garantia: no registro do imóvel uma observação informar que ele pertence ao credor até a quitação ser realizada.

Por mais desanimador que pareça, não há como utilizar o Código de Defesa do consumidor para ajudar Maria a ficar com o imóvel hipotético ou reaver o dinheiro que pagou até então. Suas duas únicas opções nessa situação, para minimizar os prejuízos e evitar maiores dores de cabeça, seriam:

1. Vender o carro/imóvel alienado: Não se trata de uma “venda comum”, afinal, você não estará transferindo para outra pessoa um bem quitado e sim uma dívida + um bem alienado. A primeira coisa a fazer é avisar o credor – a quem o bem pertence legalmente – que ocorrerá uma mudança na titularidade da dívida. Se você negociar diretamente com o comprador o contrato não terá valor, além de ser ilegal e te prejudicar ainda mais.

1. Ir à leilão: Se trata de um procedimento extrajudicial em que o imóvel é retomado pela instituição credora e leiloado para terceiros e deve seguir os regulamentos instituídos no artigo 26 da Lei 9.514/1997. Para quem compra, essa medida garante um processo totalmente legal, com preços menores e quitação de alguns impostos. Além disso, com o auxílio de advogados experientes será mais fácil avaliar se é ou não um bom negócio a se fazer.

Embora nesse caso não possamos intervir judicialmente ao seu favor, você sempre pode contar com a assessoria da Franco de Godoi para proteger os seus direitos e defender seus interesse! Fale conosco caso esteja tendo problemas com processos de distrato, abusos das construtoras e outros relativos: