O Registro de Imóvel feito adequadamente em cartório é um dos documentos mais importantes para quem deseja adquirir um novo lar! Como sempre defendemos, ter toda a papelada jurídica em mãos pode ser a diferença entre perder muito dinheiro e realizar o seu sonho com segurança e mais tranquilidade. Ainda não está convencido? Então hoje faremos um estudo de caso! Vamos analisar uma ocasião onde, devido à inadimplência, um consumidor foi intimado a entregar seu bem como parte de alienação fiduciária, mas a ausência do Registro de Imóvel mudou o rumo da história.

Antes disso, vamos visitar alguns conceitos básicos do Direito Imobiliário e entender como eles afetam a vida dos consumidores:

• 1- Alienação fiduciária

A alienação fiduciária se trata da prática de entregar um bem do devedor para o credor, como uma garantia de pagamento da dívida. Ou seja, em um processo de compra de imóvel na planta, por exemplo, é comum que os consumidores coloquem seu carro ou casa atual em nome da instituição fornecedora de crédito (muitas vezes um banco, ou até a própria construtora) até que terminem de pagar todas as prestações do financiamento. 

Se não houver qualquer problema no meio do caminho e o valor for quitado integralmente, o consumidor fica tanto com o novo imóvel quanto com o bem alienado. Do contrário, o bem alienado fica permanentemente com o credor e a nova casa que estava comprada pode ir a leilão extrajudicial (para que a instituição não saia no prejuízo e receba o dinheiro que estava prometido.

Para saber mais, acesse o artigo completo que fizemos sobre o assunto:

• 2- Inadimplência

Situação que cresceu muito durante a pandemia de coronavírus, a inadimplência acontece quando o comprador de um imóvel não conclui o pagamento de todas as parcelas combinadas previamente. Os motivos para essa dívida são muitos, mas geralmente incluem a perda de emprego, uma crise financeira, problemas pessoais e até perda de emprego. Quando isso ocorre, é comum que a pessoa opte por pedir o distrato do imóvel (evitando perder ainda mais dinheiro e ainda recebendo uma parte do valor pago de volta). Porém, quando se trata de um bem alienado, o processo pode ser um pouco mais complexo – e prejudicial – do que de costume.

• 3- Mora

Chamamos de “mora” o descumprimento de uma obrigação contratual, seja proposital ou não, por parte do comprador ou do vendedor de um bem. Em resumo, é o não pagamento de uma dívida. No caso do devedor – que pegou crédito – a mora pode acontecer quando se deixa de quitar as prestações do financiamento da forma, no prazo e no lugar que foi determinado previamente. Já no lado do credor, a mora ocorre quando ele se recusa a receber, injustamente, o pagamento das parcelas da forma, no prazo e no lugar que foi determinado previamente. 

Estudo de Caso: Quando a alienação fiduciária não é permitida?

Com essas definições em mente, vamos ao caso:

Diante da falta de pagamento do consumidor, uma imobiliária decidiu entrar com recursos judiciais para exigir o dinheiro que seu cliente não conseguia fornecer. O comprador do imóvel havia ficado inadimplente e não podia arcar com as demais prestações pactuadas – por causa disso, deseja pedir o distrato imobiliário. Até aqui, tudo bem, certo? Errado. O problema é que, no contrato de compra e venda, o vendedor inseriu uma cláusula determinando que, se houvesse inadimplência, o imóvel seria alienado e deveria, obrigatoriamente, passar por leilão extrajudicial antes que qualquer valor já pago fosse devolvido para o cliente. Sendo assim, alegava que o pedido de distrato era mora.

Como o tribunal avaliou este caso? Da forma que a Lei determina: de acordo com o artigo 23 da Lei 9.514/1997, na ausência de um registro do contrato que serve como título da propriedade fiduciária no Registro de Imóveis, não se pode exigir do comprador que está desistindo do negócio a submissão ao procedimento de venda extrajudicial do bem entregue como garantia. Em outras palavras, como não havia registro oficial desse acordo, não era permitido à imobiliária exigir o leilão e o consumidor tinha o direito de realizar a rescisão contratual normalmente!

Conhecendo a Lei imobiliária adequadamente, a  3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça negou o pedido de recurso especial da imobiliária, alegando que a falta de registro em cartório lhe tirava qualquer garantia. Nesse caso, a ausência do documento “favoreceu” o cliente – mas não é sempre assim. O que ocorre na maioria das vezes são tentativas, por parte das construtoras, de negar o dinheiro aos consumidores, impedir o distrato ou obrigá-los a participar de ações, usando o registro como justificativa. O que fazer nessa situação? Procurar ajuda especializada em Direito imobiliário para te ajudar!

Ter a documentação correta em mãos é a forma mais eficaz de proteger seus direitos e combater os abusos das imobiliárias.

Se você estiver tendo problemas com imóveis em situação de alienação fiduciária, ou ainda se restou alguma dúvida sobre esse assunto, entre em contato conosco e conte com a assessoria da Franco de Godoi para proteger e defender os seus direitos.