Créditos mais baratos e uma economia reaquecida: esse é o cenário perfeito para os consumidores que conseguiram juntar alguns fundos e desejam investir em uma casa própria. Mas é necessário ter muito cuidado na hora de realizar essa compra! Mesmo sem saber, muitas pessoas acabam caindo em algumas práticas frequentes do ramo imobiliário e que podem gerar muita dor de cabeça. É o caso de quem compra “na planta” um imóvel hipotecado sem ter conhecimento disso.

O que é um imóvel hipotecado?

Basicamente, um imóvel hipotecado é aquele que foi reivindicado pelo agente financeiro responsável pelo empréstimo que o consumidor utilizou para comprar o imóvel. O que acontece é que, geralmente, as construtoras/incorporadoras inserem na matrícula do imóvel que estão vendendo uma garantia hipotecária, isso é, um acordo entre a incorporadora/construtora e as instituições financeiras, para ter a segurança de que não faltará dinheiro para a construção daquele empreendimento (mesmo que todos os compradores venham a pedir o distrato de imóvel).

Ficou confuso? Então vamos por partes, utilizando ilustrações e sua imaginação:

Roberta queria comprar um novo apartamento, mas não tinha dinheiro para fazer isso a vista. Sendo assim, ela pediu empréstimo junto a um banco/à construtora daquele empreendimento. Ao longo dos primeiros meses ela foi pagando as parcelas com tranquilidade. Porém, no meio do caminho, surgiu uma pandemia e Roberta foi demitida. Sem dinheiro para pagar o restante do financiamento e sem o desejo de pedir distrato do imóvel, ela acabou tendo seu apartamento hipotecado.

Em outras palavras, o apartamento de Roberta pertence à instituição que estava oferecendo o crédito, seja ela o banco ou a construtora. Até que ela consiga pagar o financiamento por completo e receber o termo de liberação de hipoteca (como também chamamos o Termo de Quitação) Roberta não será legalmente dona daquele imóvel, isso é, não poderá registrá-lo em seu próprio nome.

No caso da Roberta, o imóvel sofreu hipoteca por conta da inadimplência dela (falta de pagamento). Agora, está nas mãos da construtora tomar uma atitude quanto ao financiamento, do contrário, o registro da garantia hipotecária continuará na matrícula daquele imóvel e, se outra pessoa se interessar em comprá-lo, vai acabar adquirindo um imóvel hipotecado.

Retirando a garantia hipotecária

E se acontecer o que projetamos acima? E se depois da Roberta do nosso exemplo, um rapaz chamado Tiago se interessasse pelo apartamento hipotecado e decidisse comprá-lo? Bem, nesse caso, existem 3 possíveis cenários de resolução para a situação do Tiago, sendo eles:

1. A própria construtora faz a quitação do financiamento, utilizando os valores que o consumidor já havia investido na compra à vista ou por meio de recursos vindos de um financiamento que o consumidor fez com outra instituição;

1. A justiça determina a retirada da hipoteca do imóvel que o Tiago adquiriu, já que ele mesmo pagou pelo financiamento;

1. O prazo venceu, isso é, o período estipulado contratualmente para o pagamento da dívida acabou e o banco não está executando a garantia em prazo hábil.

Aqui entra um porém: mesmo que o consumidor compre o imóvel à vista, pode acontecer de a garantia hipotecária continuar na matrícula. Caso isso ocorra, o cancelamento da garantia da hipoteca vai depender de que o banco/a construtora (que é quem está de posse do imóvel nesse momento) solicite a baixa, provando que a quitação do empréstimo foi feita. 

Garantindo o registro da propriedade

Mesmo com todas as medidas que citamos no bloco anterior, pode persistir o receio de que o imóvel de alguma forma seja impedido de receber o registro em seu nome. Sendo assim, sabendo o que é e como funciona uma hipoteca, temos algumas dicas para te ajudar a evitá-la ou lidar com ela, de modo a assegurar que o seu imóvel será, de fato, seu.

A – Não compre imóveis hipotecados

A máxima de que “é melhor prevenir do que remediar” entra como uma luva aqui. Ao invés de se estressar com os processos burocráticos envolvidos em uma hipoteca, certifique-se de que, quando vai comprar um imóvel, o registro dele no Cartório de Registro de Imóveis não contém em seu memorial de incorporação e nem na Certidão de Matrícula, a existência de uma hipoteca desde o início das obras.

Mesmo que a garantia hipotecária na matrícula não impeça a venda, compra nem mesmo a expedição da escritura de um imóvel, é bom estar completamente ciente de todos os pormenores envolvidos em uma negociação desse porte. Para isso, conte com a ajuda de profissionais experientes no assunto e bem inteirados do ramo imobiliário, que vão te auxiliar na escolha do imóvel, análise de documentos e possível ação judicial (caso se faça necessária). 

B – Apresente uma ação específica

Supondo que você seja como nosso Tiago imaginário e decida comprar um imóvel hipotecado, sem saber dessa condição, existem algumas medidas que você deve tomar para remover a garantia da matrícula: como consumidor, você vai precisar apresentar uma ação judicial específica para ordenar o cancelamento da hipoteca, junto aos órgãos da Lei.

Resumindo tudo o que vimos aqui, a compra de um imóvel hipotecado envolve alguns desafios que, com o respaldo da Lei e do Código de Defesa do Consumidor, podem ser superados e garantir que você seja o proprietário legal do seu novo lar. Para isso, é necessário – e fundamental! – conhecer os seus direitos e procurar a ajuda de pessoas experientes para protegê-los.

Se você comprou um imóvel em situação de hipoteca e precisa tomar medidas judiciais para conseguir mantê-lo com você, entre em contato conosco e conte com a assessoria da Franco de Godoi para defender os seus direitos.